1. Personaalsed rahaasjadReal Estate Investing10 sammud kinnisvarainvesteeringute edu saavutamiseks

Autorid Robert Tyson, Eric Tyson

Paljud kinnisvarainformatsiooni- ja seminarigurud teevad kõigile kõlama kinnisvaras varanduse leidmise üleöö. Kinnisvaratehingute või kinnisvarate ostmine ilma rahata võib anda ilusat tulu ja pole kahtlust, et kinnisvara omandamine selle tegelikust väärtusest suurendab teie rahalise edu võimalusi.

See on lihtsalt kinnisvaraga seotud traditsiooniline salvei nõuanne (osta madala hinnaga, müü kõrgelt). Ja kui saate seda teha rutiinselt ja ilma pealkirjaprobleemideta, laastavate füüsiliste probleemide või IRS-i poolt edasimüüjaks kuulutamise negatiivsete maksude tagajärgedega (kusjuures teie tulusid käsitletakse tavalise tuluna ja maksustatakse kõrgeimate määradega), saab see strateegia ole üsna viljakas.

Siiski ei ole lihtne leida hea hinnaga ja füüsiliselt mõistlikke omadusi, mis on saadaval turuhindadest madalamate hindadega. Meie kogemus on see, et enamik müüjaid teab kinnisvara väärtusi ega anna lihtsalt oma vara ära. Me arvame sageli, et vana ütlust „saate selle, mille eest maksate” lõi kinnisvarainvestor, kes ostis sulgemise vaid selleks, et leida, et tal on suur maksustamata pandiõigus, suur äri üürnik, kes esitas pankroti ja võib seega tühistada oma üürile anda või tugevalt pragunenud plaatvundament.

Meie kogemuste kohaselt on edukad kinnisvarainvestorid tavaliselt asjatundlikud, töökad ja kohusetundlikud isikud, kes enne kinnisvara ostmist teevad entusiastlikult põhjalikku hoolsuskohustust. Nad ei leiuta iga tehinguga ratast uuesti, sest nad teavad oma turuniši, isiklikke oskusi ja olemasolevaid ressursse. Neil on visioon ja nad kasutavad iga vara kohta oma järeleproovitud mänguplaani. Neid andeid arendades saate avastada ainulaadseid lisaväärtusega potentsiaalseid omadusi, millest konkurendid sageli ilma jäävad.

Robert nimetab seda kinnisvarainvesteerimismeetodit strateegiaks “Saa rikkaks-paremaks”. Parim uudis uute kinnisvarainvestorite jaoks on see, et selle plaani saab teostada kõikjal ja esialgu võib seda teha osalise tööajaga. Anname teile kümme meetodit kinnisvara varanduse saavutamiseks, kasutades meetodit „Saa rikkaks-paremale“.

Koguge sääste ja puhastage krediiti

Me ei nõustu mõnega, kes väidab, et võite oma kinnisvarainvesteeringute karjääri alustada ilma rahata. Meie kogemus on, et parimad võimalused ja kõige rohkem võimalusi on kinnisvarainvestoritele, kellel on nii sularaha kui ka head krediiti. Nii et ärge viivitage - alustage selle sammu kallal kohe.

Tõenäoliselt ei müü müüjad halva krediidiajalooga ostjatele raha; kuna kinnisvara ostmiseks on praktiliselt alati vaja raha laenata, veenduge, et teie krediidiaruanne oleks võimalikult täpne ja soodne. Teie krediidiskoor on võtmeelement mitte ainult kinnisvaralaenude saamiseks, vaid ka parimate tingimuste saamiseks, et maksimeerida laenatud kapitali kasutamist.

Hankige oma krediidiaruande koopia ja parandage kõik vead - pronto! Paluge vähemalt krediidiaruandlust pakkuval ettevõttel lisada oma kommentaarid oma faili koos teie vaidluste versiooniga. Kui ilmnevad õigustatud võlgniku saldod, formuleerige makseplaanid ja saatke krediidiandmeid pakkuvale ettevõttele kirjalikud värskendused, mis näitavad, et saldo on makstud või muul viisil rahuldavalt lahendatud.

Uue kinnisvarainvestorina peaksite välja töötama ka täiendavad sissetulekuallikad, hoides samal ajal jooksvaid kulutusi või soovitavalt neid vähendades; isegi kui leiate kinnisvara, kus müüja katab kõik finantseeringud, ei pääse te teatud kuludest, mis kuluvad taskust ja saamata jäänud tulu alternatiivkuludest, kui kulutate oma aega ja energiat kinnisvara leidmisele ja hoolsuskohustuse täitmisele. Peame veel leidma tipptasemel kinnisvarainspektori või tingdeponeerimisega tegeleva ettevõtte, mis töötab tasuta.

Enamik inimesi loob jõukust ja saavutab kõrgema elatustaseme ohverdades ja elades lühikese aja jooksul oma võimalustest vähem; mõned teevad seda isegi pärast seda, kui neil on olulised kinnisvara rahavood. Oma kulude jälgimise ja vähendamise ideede saamiseks hankige Ericsi isikliku rahastuse näitsikute (Wiley) uusima väljaande koopia.

Osta kinnisvara arenguteele

Leidke kinnistuid, mille areng on pooleli - piirkonnad, mille parandamist jätkatakse uute investeeringute ja majandustegevuse kaudu. Te ei saa oma vara reaalselt füüsiliselt ümber paigutada, seega on teie asukoha ja selle tulevase potentsiaali analüüs kriitiline. Pärast parimate linnade või lähiümbruste leidmist on tavaliselt kahte tüüpi kinnisvara, mille saavutamine on ebapiisav:

  • Need tuluomadused, mis on väsinud ja kulunud ning millel on ulatuslik edasilükatud hooldus Need, mis on füüsiliselt korras, kuid halvasti juhitud

Teie eelistus sõltub teie konkreetsetest annetest ja ressurssidest. Robert soosib hästi paiknevaid, füüsiliselt usaldusväärseid omadusi, mis on halva juhtimise tõttu lihtsalt halvemad. Ta oskab kinnisvarahaldurina kasutada oma oskusi ja teadmisi kinnisvara uuendamiseks, uute üürnike sissetoomiseks ja üüride suurendamiseks. Eriti atraktiivsed omadused on need, mille praegune omanik või haldaja ei ole üüriturgu turul hoidnud, või need, mida pole kosmeetiliselt korralikult hooldatud.

Ostke õige kinnisvara parima võimaliku hinnaga

Ostke kinnisvara alati parima võimaliku hinnaga. See strateegia on lihtne ja sellel on palju mõtet, kuid seda võib olla lihtsamini öelda kui seda teha. Soovitame järgida teatavaid juhiseid. Üldreeglina peaks suurem osa teie kinnisvara omandamistest kuuluma kõrgemasse kategooriasse ja vastavalt sellele hinda määrama. Soovite osta kinnisvara, mis pakub konkreetseid väljakutseid, mis vastavad teie isiklikele annetele, et saaksite oma oskusi kasutada kinnisvara väärtuse tõstmiseks ja suurendamiseks ning aja jooksul puhast äritulu suurendamiseks.

Kinnisvarainvestor, kes kasutab meetodit „Hankige rikkaks”, ei osta uut või täielikult renoveeritud kinnisvara, välja arvatud juhul, kui see on poolelioleval teel või asub suurepärases asukohas, kuna praegune lisandväärtus või kallinemine on juba kogunenud praegune omanik. Need kinnistud võivad olla suured investeeringud, kuid te piirdute ainult üüri ja väärtuse kasvuga turul.

Mõnes eriolukorras on hea investeerimisvõimalus aga uue või täielikult renoveeritud kinnisvara ostmine. Näiteks võib eluaseme üürikinnisvara ostmine ookeaniäärse kogukonna esimeses etapis või muus unikaalses asukohas, mida on keeruline kopeerida, olla pikas perspektiivis suur investeering. Hinnakujundus uusarenduste esimestes etappides on sageli soodne, sest enne alalise laenu saabumist peab arendaja müüma teatud arvu ühikuid.

Edukate kinnisvarainvestorite kaks olulist tunnust on distsipliin ja võime ette näha maksimaalne hind, mida nad kinnisvara eest maksavad, et tagada piisavalt ruumi hindamispotentsiaaliks. Te ei soovi oma ostuhinda lihtsalt remondikulude võrra alandada, sest kinnisvarale lisanduv väärtus peaks olema märkimisväärselt suurem kui taskuvälised kulud, sealhulgas aeg ja risk, mida selle töö tegemisel võtate. ise.

Renoveerige kinnisvara õigesti

Strateegia „Rikkaks saamine - parem” sõltub kinnistu leidmisest, mis asuvad edukuse tee ääres, ja nende renoveerimisest rahavoo ja väärtuse suurendamiseks. Kuid ärge kulutage füüsilistele parandustele üle. Soovite teha ainult selliseid renoveerimistöid või ümberehitusi, mis suurendavad kinnisvara soovitavust teie sihtturule. Teie vara on rentimisüksus, mitte teie enda kodu. Võib-olla soovite oma koju paigutada esmaklassilisi töölaudu ja seadmeid, kuid te ei saa oma investeeringult head tulu, kui üürikinnisvara täiustate üle. Omanduse uhkus on oluline, kuid te juhite oma ettevõtet ja ühe kinnisvara ülekulutamine piirab teie võimalust järgmise sissemakse pealt kokku hoida ning oma portfelli üles ehitada ja rikkust saavutada.

Parandused peaksid võimaldama teil üüri suurendada või kinnisvara väärtust lisada, nii et saate iga parandusele kulutatud 1 dollari eest tulu 2 dollarit. Enamiku algajate kinnisvarainvestorite jaoks on parimad kinnitusdetailid lihtsate parandustega: Värvimine, haljastus ja pisiremont pakuvad üldiselt suurepäraseid tulemusi vaid väikeste kuludega. Need lihtsad remonditööd kuuluvad ka enamiku kinnisvarainvestorite oskuste hulka, kes on võib-olla oma andeid arendanud ja täiustanud, hooldades ja täiustades oma kodusid.

kinnisvara lihtne renoveerimine

Ehkki ise on töö ise odavam, ärge unustage vaadata aega ja kogemustegureid. Pole mõtet lasta kolme nädala jooksul üürikinnisvara turult välja, kui veedate õhtuid ja nädalavahetusi maalides eksliku katsega säästa 1000 dollarit, mille hea töövõtja nõuaks maalimise eest, mis võtab tal kaks päeva ja võimaldab teil seda rentida. see nädalavahetus. (Hea töövõtja teeb tõenäoliselt ka parema töö kui saate!)

Kui kasutate töövõtjaid, hankige litsentsitud ja pädevatelt spetsialistidelt kolm võrreldavat pakkumist. Kui aga juba teate, et teil on konkureeriv pakkumine, saate protsessi kiirendada, küsides töövõtjalt, kas ta võib hinda 10 protsenti madalamaks lasta - siis ei pea te enam minema ja lisapakkumisi saama. Muidugi võivad teie kõige sagedamini kasutatavad töövõtjad teie rutiinist teada saada ja ületada pakkumise 10 protsenti või rohkem. Aja jooksul saate paremini aru saada, mis on õiglane pakkumine igat tüüpi töö jaoks, mida te regulaarselt välja pakute.

Ükskõik, kas teete tööd ise või palkate töövõtjat, hankige kindlasti kõik nõutavad load ja täitke kõigi paranduste jaoks kehtivad ehitus- ja kasutuskoodeksid. Nõutavate lubade ja inspekteerimiste kulud jäävad teie enda kanda, kuid veenduge, et teie lepingus või lepingus oleks täpselt kirjas, kes vastutab lubade saamise ja kõigi nõutavate kontrollide korraldamise eest.

Olge kursis turu üüridega

Enamiku üürikinnisvaraomanike jaoks on üks suurimaid väljakutseid õige renoveerimise eest üürnike maksmine värskelt renoveeritud üürikorterite eest. See kinnisvaraomandi ja haldamise aspekt nõuab lihtsalt natuke kodutööd ja uurimistööd. Iga majutusasutus on ainulaadne, kuid teie parimad andmed renoveeritud kinnisvara turuväärtuse kohta leiate võrreldavate kinnisvaraobjektide turu-uuringust.

Pärast uue üürikinnisvara omandamist ja täiendamist testige kohe uut üürimäärade struktuuri, pakkudes vabadele üürikorteritele või pinda kõrgema turuhinnaga, mille määrasite oma üüriküsitluses. Perspektiivilt saadud vastus annab teile teada, kas küsite liiga palju või on teil veel ruumi üüride andmiseks. Pärast uute üürnike installimist, kes maksavad kõrgemat üüri, saate teha olemasolevate üürnike jaoks sarnaseid parandusi ja tõsta nende üürimist samale tasemele. Üks strateegia on renoveerida üksused käibe tekkimisel ja pakkuda suurepärasele, rahaliselt hästi kvalifitseeritud ja stabiilsele olemasolevale üürnikule võimalust üle minna uuendatud üksusele suurema üüri korral. Seejärel saate renoveerida üksuse, mille nad vabastavad. Kordate seda protsessi, kuni kõik teie kinnisvara üürielemendid on täielikult uuendatud ja olete oma üüritulu maksimeerinud.

Soovitame hoida olemasolevate pikaajaliste üürnike üüritaseme pisut alla turu üürimäära, et näidata üles nende pikaajalise üürimise hindamist ja julgustada neid jääma. Üürniku kaotamise kulud on suured - vakantsus põhjustab üürikahju, mida te ei saa enam kunagi tagasi, millele lisanduvad reklaamikulud ja üürikinnisvara ettevalmistamine järgmisele üürnikule. Selle teema kohta lisateabe saamiseks lugege Robertsi näitsikute kinnisvarahalduskomplekti (Wiley) uusimat väljaannet.

Taastage renoveerimisdollarid refinantseerimise kaudu

Strateegia „Hankige rikkaks-paremaks” üks põhielemente on hoida oma kapitali töökorras ja kasutada finantsvõimendust mõistlikult, säilitades samas piisava kapitali, et tulla toime kinnisvaratsüklite tõusude ja mõõnadega ning kohalike majandusprobleemidega. Üürikinnisvara omandamine ja renoveerimine nõudis raha, kuid olete ka sissetulekuid suurendanud, mis on loonud lisaväärtust. Nüüd saate seda suurenenud väärtust kasutada kinnisvara refinantseerimiseks, et katta oma esialgsed soetamis- ja renoveerimiskulud.

Ehkki soovitame kiiresti mitte liiga palju laenata ja kinnisvarainvesteeringuid ülehinnata, ei taha te siiski olla liiga konservatiivne ja alahinnata oma rahavajadust. Refinantseerimise maksumus on selline, et te ei soovi kinnisvara refinantseerida sagedamini kui üks kord iga mitme aasta tagant ja kui vajate ootamatute probleemide lahendamiseks äkki raha, siis võivad lühiajaliste vahendite kulud olla suured. Laenude võtmiseks võtke lisaraha või kasutage kasutamata krediidilimiiti (mida mõned laenuandjad pakuvad parimatele klientidele tasuta).

Tugeval kinnisvaraturul võib olla liiga ahvatlev kasutada liiga agressiivselt, kuid ärge laske end sellest eemale. Ära laena kogu oma isiklikus elukohas omakapitali, et minna välja ja osta kinnisvarainvesteeringuid. Need isikud on tõesti kinnisvaraga spekulandid (inimesed, kes mängivad kinnisvara peal) ja neid ei tohiks segamini ajada kinnisvarainvestoritega.

Enne investeerimis kinnisvara omandamist peaksite omama alati oma kodu ja omama (ja alati hoidma) omakapitali pehmendust. Nagu 2000ndate lõpus / 2010ndate alguses on ilmne, on langeva kinnisvaraturu õppetunnid kõigile investoritele rasked, kuid on hävitavad nendele vähestele investoritele, kes võtavad liiga palju laenu oma kodu vastu.

Pidage meeles, et kinnisvaraturgudel on ja on ka edaspidi tsüklit ning te ei soovi olla liiga agressiivsed ja leida, et teie kinnisvaraimpeerium kukub kokku nii kaugele, et te ise ei saa endale lubada isegi mõnda teie kasutatud korterit üürida omama!

Paremate üürnikega kinnisvara ümberpaigutamine

Üks parimaid viise värskelt renoveeritud kinnisvarainvesteeringu sissetuleku ja väärtuse suurendamiseks on kinnisvara ümberpaigutamine uute, rahaliselt kvalifitseeritumate üürnikega. Niisiis, proovige oma üürnikke uuele üürniku profiilile turundades ja kinnisvara uuesti rentides üle viia.

Sageli tõrjuvad renoveerimistööd praegust üürnikku niikuinii, kuid tõenäoliselt ei taha te praeguste üürnike üürilepinguid pikendada, isegi kui saate nende ümber töötada. Praegused üürnikud võivad olla põhjuseks, et eelmine omanik müüs kinnistu (ja et see vajab täielikku renoveerimist)! Sellised üürnikud tõenäoliselt ei muuda järsult oma viise ning jätkavad kinnisvara kasutamist ja kuritarvitamist, ilma et teie investeeringut arvestaks.

Robert soovitab mitte pikendada vastutustundetu üürniku rentimist lemmikloomaga, mis hävitas praeguse põrandakatte. Parem on uue üürniku sissetoomine, kui peate investeerima uutesse põrandakatetesse või eriti vaipadesse. Samuti ei soovi te jätkata üürniku üürimist, kes ei suuda mugavalt maksta kõrgemat üüri, mida teie täielikult renoveeritud vara nüüd väärt on.

See on üürikinnisvaraomanike jaoks sageli üks raskemaid väljakutseid - ta peab seisma praeguse ääremaa üürniku ees ja mitte oma üürilepingut pikendama. Ehkki võite leida, et praegused üürnikud on rahaliselt kvalifitseeritud ja käsitlevad kinnisvara omadena, on reaalsus selline, et mõned ümberpaigutatud kinnistud peaksid algama mõne uue üürniku omast. Minimaalselt nõuda praegustelt üürnikelt üüritaotluse täitmist. Minge üürilepingu pikendamisega täpselt nii, nagu teeksite uue üürniku jaoks, ja kasutage samu rahalisi kriteeriume.

Teine viis oma rahavoo stabiilsuse parandamiseks ja üürnikega seotud probleemide minimeerimiseks on tagatisdeposiidi suurendamine niikaua, kui jääte seaduslikust maksimummäärast kinni. Pidage siiski meeles, et turutingimused piiravad tavaliselt summat, mida võite tagatisraha eest küsida. (Robert on koos Laurence Harmoniga [Wiley] kaasautor üürileandja Legal Mannekeenide juriidiline komplekt, mis aitab teil suurepäraseid üürnikke leida ja kinni hoida.)

Hakka või palka kõrgem kinnisvarahaldur

Kõrgem juhtimine teeb pikas perspektiivis vahet keskmise ja suurepärase tootluse vahel. Pärast kinnisvara renoveerimist ja uue üürnikuga ümberpaigutamist kõrgema üüri korral peate üürnikud kinni hoidma ja käibe miinimumini viima. Samuti saate puhast tegevustulu suurendada veelgi, kontrollides kulusid tõhusalt ja tulemuslikult.

Isegi kui olete just oma uue üürikinnisvara omandanud, peate oma pikaajalise investeerimisstrateegia järjepidevalt töötama, haldades ja hallates kinnisvara tõhusalt, et saavutada maksimaalne väärtus, nagu kavatsete kinnisvara uuesti finantseerida või valmistate kinnisvara ette müügiks.

Teie sihtostjaks saab keegi, kes soovib osta käivitusvalmis kinnisvara (see töötab optimaalselt ja ei vaja renoveerimist ega üürnike vahetust) isiklikuks kasutamiseks või peamise rendiüksusena või kupongi lõikamiseks mõeldud investeeringuna (püsiv, väga etteaimatav) tulude voog, nagu võlakirjainvestorid saavad). Kinnisvara hindajad määravad kõrgema väärtuse kinnistutel, millel on kindel puhas äritulu. Pidage meeles, et maksimaalse väärtuse saavutamiseks peavad teil olema püsivad sissetulekud turuhinnaga üüride, stabiilse üüri ja mõistlike kuludega. Kuid ärge jätke madalamaid kulusid, kui on oht, et edasilükatud hooldustööde tõttu väheneb pidurdusvõimalus.

Finantseerige või müüge ja lükake uuesti edasi

Vaatamata kinnisvara väärtuse langusele enamikus piirkondades 2000ndate lõpus / 2010ndate alguses leiavad paljud üürikinnisvaraomanikud, et nende kinnisvarasse on seotud märkimisväärses koguses omakapitali kallinemise tõttu, mis on aastakümnete jooksul toimunud kogu riigi suures osas. . Teatud omakapitali omamine omandis on hea ja hoiab teid häirimast, kui kohalik kinnisvaramajandus tegutseb, kuid liiga suur omakapital lihtsalt kinnisasjal istumine vähendab teie üldist tulu.

Meie strateegia „Rikastuge paremale“ soovitab teil oma kinnisvara laiendamiseks kasutada oma praeguste kinnisvarainvesteeringute kapitali, investeerides täiendavatesse kinnisvarasse, eesmärgiga mitmekesistada oma üldise riski vähendamiseks. Sellele omakapitalile pääsete juurde vajaliku raha teenimiseks kahel viisil: refinantseerige oma kinnisvara rendi mõttes konservatiivselt või müüge kinnisvarainvesteering edasi lükatud tulumaksuga.

Parim valik sõltub turutingimustest. Soovitame teil stabiliseeritud pikaajaliste kinnisvarade refinantseerimiseks kasutada ära soodsad finantseerimistingimused. Saadud tulu saate kasutada oma kapitalikonto taastamiseks, et investeerida täiendavasse üürikinnisvarasse või isegi teha muid investeeringuid. Parim uudis on see, et saate oma kinnisvaralt sularaha omakapitalilt maksuvabalt tõmmata. Laenamine ei ole ohtlik, kui seda tehakse mõõdukalt.

Või võite kinnisvara müüa ja kasutada 1031 maksuga edasi lükatud vahetust, et omakapital töötaks. Lisaks liigsele või laisale omakapitalile eelistavad mõned omanikud maksude edasilükkamise võimalust, kuna nad saavad oma kinnisvaratulu varjamiseks tõhustada amortisatsiooni kasutamist. Pädev raamatupidaja või maksunõustaja võib teid aidata õige valiku tegemisel refinantseerimise ja maksuga edasi lükatud vahetuse vahel.

Liitke osalused suuremateks kinnistuteks

Õnneks on paljud kinnisvarainvestorid võimelised valdama üürikinnisvara ostmise ja renoveerimise kontseptsioone. Sageli muutuvad nad aga nii edukaks, et nende kinnisvaraimpeerium hakkab nende elu kontrollima.

Ehkki mitmekesise üürikinnisvaraportfelli omamisel on mõned loomupärased eelised, saabub päev, mil teie ulatuslikud kinnisvaraomandid tekitavad halduskoormust. Enamik pikaajalisi kinnisvarainvestoreid leiab, et nad jõuavad punktini, kus nende juhtimiskohustused ja -kohustused ei vasta enam elustiilile, mida nad saavad endale lubada. Sageli otsustavad nad oma elu lihtsustada ja palkavad professionaalseid kinnisvarahaldureid, et kinnisvarahaldur saaks tegeleda 4 ts-ga: üürnikud, käive, tualetid ja prügikast.

Kuid kvalifitseeritud kinnisvarahalduri leidmine ja maksmine väikeste üürikorterite mitmekesise portfelli eest ei ole lihtne ega tasuv. Kinnisvarahalduse potentsiaalne efektiivsus väheneb, kui teil on palju ühepereelamuid või kortereid ja / või väikeseid üürikinnisvaraid, mis asuvad laial geograafilises piirkonnas. Selle asemel pöörduge maksude edasilükkamise poole ja ühendage oma kinnisvara üheks või peotäieks suuremateks asjadeks, mida saab professionaalselt hallata. Teil on siiski võimalus nautida kinnisvara omamise eeliseid, ilma et peaksite juhtimise igapäevaste väljakutsetega hakkama saama.